Цени на недвижимите имоти

[bgmontreal]

Нека погледнем нещата с цифри!

Приемаме, че става дума за имот 200К - 10К даун пеймънт остава ипотека 195985.00 при лихва 4.19% и амортизация 35 години вноските ще са 885.95 - за 5 години ще сте платили 53 157.27 от които 39,343.95 лихва

При лихва от 5.85 (каквато беше в началото на миналата година) вноските ще са 1088.68 - за 5 години ще сте платили 65320.57 от които 55282.40 за лихви.

Разликата е 12163.30 повече платени за 5 години и 15938.45 платени повече за лихви!

Да погледнем какво става със цената на имота в доста драматичния сценарии при падане от 10% за една година и после 2 години стабилизация и песимистично вдигане от 3% през 4та и 5та година

200К
1. - 20% 190К
2. 0% 190К
3. 0% 190К
4. 3% 195.7К
5. 3% 201.6К

Ако изчакаме да мине бурята и купиме след падането, то ще платим доста повече за ипотеката, а месечните вноски са важната част в нашия бюджет.

[Karo007]

Цените ще паднат само в райони с по-висока безработица при условие, че банките са давали "непосилни" заеми.

Нормалният човек, дори и да си загуби работата, има няколко месеца шомаж, няколко месеца кредитни линии и т.н. Ако ипотеката е "разумна" няма да се налага да си даде къщата на банката веднага.

Аз мисля че цените няма да паднат с повече от 10% и то в определени райони.

Всичко това са разбира се, персонални оптимистични мисли. Какво ще стане е друг въпрос

[Lub0]

Karo007, точно така, ситуацията е в Канада е доста по -различна от тази в САЩ. И още нещо, както е казал speedy, къща се купува, когато човек може да си го позволи и има нужда, останалото е като приказката за киселото грозде...

[teomat.com]

Като не можеш да го коментираш, защо тогава се опитваш?

Защото ако не се опитваме никога няма да стигнем до истината

Та тук има една табличка която е сортирана по най-високото отношение на средната цена на къщите спрямо средния годишен доход на семейството в дадения град, примерно най-лошо е отношението във Ванкувър където купувачът трябва да плати за къщата 8,4 пъти годишния си доход (средна цена на къща 492 600$, среден доход 58 400$. Това за третото тримесечие на 2008. За Монреал положението е далеч по-розово, само 4,6 (средна цена 229 900$ при среден доход 49 800$)
http://www.canadian-housing-price-chart ... -Ratio.jpg

Тук има една графика с цените на Американския пазар на недвижими имоти от 1890 година до днес + някой си е направил труда да нарисува очакваното движение на цените за 2-3 години напред, ако рязко се обърне пазара.
This chart by Yale economist Robert J. Shiller (Irrational Exuberance 2nd Edition 2005) created an index of American housing prices since 1890, adjusted for inflation.
http://www.canadian-housing-price-chart ... ousing.jpg

А тук който може да чете графики ще си направи правилния извод ако се сети какво се случи след интернет бума.
This chart is from an August 2005 article in Forbes magazine showing the striking similarity between the internet boom 1995-2000 and the housing bubble 2000-2005.
http://www.canadian-housing-price-chart ... ndices.jpg

[edelwais]

здрасти, bgmontreal.

Нека погледнем нещата с цифри!

Приемаме, че става дума за имот 200К - 10К даун пеймънт остава ипотека 195985.00 при лихва 4.19% и амортизация 35 години вноските ще са 885.95 - за 5 години ще сте платили 53 157.27 от които 39,343.95 лихва

При лихва от 5.85 (каквато беше в началото на миналата година) вноските ще са 1088.68 - за 5 години ще сте платили 65320.57 от които 55282.40 за лихви.

Разликата е 12163.30 повече платени за 5 години и 15938.45 платени повече за лихви!

Да погледнем какво става със цената на имота в доста драматичния сценарии при падане от 10% за една година и после 2 години стабилизация и песимистично вдигане от 3% през 4та и 5та година

200К
1. - 20% 190К????
2. 0% 190К
3. 0% 190К
4. 3% 195.7К
5. 3% 201.6К

Ако изчакаме да мине бурята и купиме след падането, то ще платим доста повече за ипотеката, а месечните вноски са важната част в нашия бюджет.

нищо не разбирам от недвижими имоти, ипотеки, и т.н., ама си мисля, че от цифри поне разбирам.

ето я моята сметка, моля поправи ме, ако греша.

щом "месечните вноски са важната част", нека приемем, че едно семейство може да отделя по $885.95/месец за жилище, било под наем или собствено.

Вариант А: Наем
$885.95/месец * 60 месеца = $53,157 за 5 години

Вариант Б: Собствено жилище (използвайки твойте условия и предположения)

Вноски $885.95/месец * 60 месеца = $53,157 + $10,000 даун = $63,157 за 5 години

Тъй като от тези $53,157 които си платил като вноски, $39,343.95 са лихва, то главницата ти е намаляла $53,157 - $39,343.95 = $13,813, т.е., след 5 години дължиш на банката 200,000 - 10,000 - 13,813 = $176,187.

Нека приемем твойте проценти за цените на имотите в следващите 5 години --> след 5-та година продаваш къщата за $190,962

200К
1. - 10% 180К
2. 0% 180К
3. 0% 180К
4. 3% 185,400
5. 3% 190,962

и плащаш на банката дължимите $176,187, и прибираш в джоба си разликата, т.е., $190,962 - $176,187 = $14,775.

Т.е., за вариант Б, след 5-та година си платил на банката $63,157, а си си сложил в джоба $14,775; или си с $63,157 - $14,775 = $48,382 назад.

По моите сметки излиза, че ако живееш под наем за 5 години си се изръсил $53,157, а ако живееш в собствен имот за същия период от време от джоба са ти излезли $48,382, т.е. купувайки имот спестяваш $53,157 - $48,382 = $4,775 за 5 години.

Ноооооо (както обичаш да казваш), от тези $4,775 трябва да платиш разноските по покупко-продажбата, всякакви ежегодни такси по имота, застраховка на ипотеката, поддръжка на имота (дори да сложим консервативното 1% от стойността на имота на година, само това те вкарва под вода), и не на последно място, че заключваш $10,000 за даун още от ден 1 (за 5 години), които иначе би могъл да инвестираш в нещо.

Та с 2 думи, верно е че лихвите сега са по-ниски от миналата година, ама това не значи, че е станало по-изгодно (от чисто финансова гледна точка) да купуваш, вместо да наемаш, в 5 годишен (краткосрочен) план. Поне така показват моите бакалски сметки, но е напълно възмойно да бъркам/да не знам нещо.

надявам се, че не приемаш поста ми дотук като заяждане

само Левски (е тука вече се заяждам )

[Karo007]

Абе кой каквото го кефи - едни ги кефи къща, други апартамент

[teomat.com]

...ето я моята сметка, моля поправи ме, ако греша...

Никой не знае колко и какво ще му струва едно нещо докато не го купи.
Понякога сантименталната страна на нещата струва повече от пазарната им стойност. Този който влага друг смисъл в покупката на една къща, а не само като инвестиция, може да е готов да плати и по-висока "цена". Голата математика в случая е неточна.

[edelwais]

teomat.com

напълно си прав, но аз не говоря за "сантименталната страна".
както се казва "кеф цена няма"

[teomat.com]

teomat.com

напълно си прав, но аз не говоря за "сантименталната страна".
както се казва "кеф цена няма"

другата страна се нарича "инвестиция" а за да бъде тя добра трябва да си на правилното място в правилното време, а после може да помислим за сметките.

[bgmontreal]

Eделвайс ти коментираш мой постинг и излагаш твое мнение - НЯМА КАК да го приема за заяждане. Нито Левскито - ние не можем един без друг

Аз не казвам кое от двете е изгодно, Никога не съм коментирал тая тема, защото ще съм доста субективен, имайки предвид повишението на цените на имотите ми.

Моята теза е проста и тя е, че е по-добре да купиш когато е buyers market и когато лихвите са буквално нищожни.

В примера който съм дал съм изложил моята теза с цифри и насоката е ясна - АКО си решил да купуваш.
Решението на купуваш или не е субективно, от 20тина милиона канадци има 20тина милиона различни случая.
Аз коментирам, финансовата страна

[edelwais]

bgmontreal,

значи доколкото разбирам, ти казваш че днес е по-изгодно да купуваш отколкото преди една година - с това съм напълно съгласен.

не казваш дали днес е по-добре да се купува отколкото след 1 година - и това го разбирам, няма кой да знае.

м/у другото, "вчера една жена на пазара каза" , че с плана на Обама, цените на имотите в САЩ ще се задържат на "нереално" високите им цени още около година-две, и чак тогава ще крашнат колкото имат да крашват... какво мислиш по въпроса?

[bgmontreal]

bgmontreal,

значи доколкото разбирам, ти казваш че днес е по-изгодно да купуваш отколкото преди една година - с това съм напълно съгласен.

не казваш дали днес е по-добре да се купува отколкото след 1 година - и това го разбирам, няма кой да знае.

м/у другото, "вчера една жена на пазара каза" , че с плана на Обама, цените на имотите в САЩ ще се задържат на "нереално" високите им цени още около година-две, и чак тогава ще крашнат колкото имат да крашват... какво мислиш по въпроса?

Цените на имотите в САЩ в момента са ... нереално ниски и смятам да се възползвам от това.
Плана на Обама има много малко общо с това, че касиерка в WalMart купува къща за 500К и първите две години плаща по 625 на месец, а после не може да плаща реалните вноски, но и няма купувачи.
Аз съм видял и златното време и криза в САЩ и не смятам, че трябва да ги мислим толкова много. След 1 година всичко ще дойде на място (МОЖЕ БИ и дори без плана Обама ще) и всичко почва от начало.
Страна с 250М потребители няма начин да не се оправи.

[Lub0]

teomat.com, мене статистики не ме интересуват и никога не са ми влияли на това дали да купувам нещо или да продавам... Всичко е проста аритметика от 3ти клас, вторият срок: колко пари получаваш и колко може да харчиш... Иначе за оправдаване на киселото грозде са идеални, тука съм съгласен...

[teomat.com]

teomat.com, мене статистики не ме интересуват и никога не са ми влияли на това дали да купувам нещо или да продавам... Всичко е проста аритметика от 3ти клас, вторият срок: колко пари получаваш и колко може да харчиш... Иначе за оправдаване на киселото грозде са идеални, тука съм съгласен...

Чукча не читател - чукча писател!

Напълно съм съгласна с теб

[kurta007]

bgmontreal,

значи доколкото разбирам, ти казваш че днес е по-изгодно да купуваш отколкото преди една година - с това съм напълно съгласен.

не казваш дали днес е по-добре да се купува отколкото след 1 година - и това го разбирам, няма кой да знае.

точно и аз тва му разправям ,че след 1 година ще е МНОГО по изгодно да се купува отколкото сега ама тои си знае неговото защото трябват клиенти/комисиони.
И bgmontreal тея сметки си ги правиш добре тва ти е работата да, обаче ги правиш без кръчмаря отново
Има 2 неизвестни в тях и тва са 1 лихвите които парадираш че са безбожно ниски но те уверявам че ще станат още малко по безбожно ниски и то още на 3 март наи вероятно/провери какво има тогава ако искаш/и ще седят на това ниво поне 6-12 месеца ,така че в близката 1 година няма да има увеличаване на сегашната лихва ..тва е по първата ти неизвестна.
Втората е цената на имотите където също уверярявам те няма да поскъпват а напротив ,та точна сега им почна корекцията.И не ми казваи да не гледам САЩ защото квото става там се пренася и в Канада в няква степен а и в целия свят,тва не е като едно време в детските ти години ,сега света е глобализиран.Цената на имотите в САЩ косвено е причина и за спада в цената на имотите в Канада. Както ти казах там няма да видим стабилизиране също близките 12 месеца !!! Така че преди да почне въстановяване и да се стабилизират нещата и цените на имотите да тръгнат пак сигурно нагоре ще минаъ поне 12 месеца,като според мен ще е поне два пъти по толкова.
Тва е по точка 2 ,като вземем и точка 1 виждаме че
-лихвите в близките 1 година няма да се повишават
-цената на имотите ще пада
Е защо тогава да си купувам имот сега като след 1 година ще е много по изгодно питам аз?
И отделно сложи че тва е оптимистичния вариант,ами ако имаме влошаване на кризата и едва ли не втора депресия както говорят доста хора вече какво правим тогава?
ами ако имаме среден вариант 10г рецесия по подобие на Япония ?
така че недеи ?!!!
а при едно такова влошаване знаеш колко хора могат да си загубят работата/доходите
Пак казвам тва не е обобщено за всички имоти ,разбира се ще има такива които ще си държат цена даже може и да поскъпнат малко,говорим обобщено за целия пазар.И разбира се че има разлика ако имота е за живеене или за инвестициия.В дългосрочен период когато и да купиш винаги си на печалба .Моята основна теза в тоя спор ако може така да се нарече е : Ако в момента се чудиш дали да купуш или не е добре да се изчака 1 година.С много голяма увереност мога да кажа че тогава няма да е по скъпо а напротив а и нека видим как ще се развие тази криза,ще има ли влошаване няма ли да има,все пак тази криза е нещо уникално и не се е случвала такава досега и т.н. и т.н.
и нека тва не се трие щото ми писна да пиша