Полезна информация за покупка на първо жилище в Монреал

[Марияна Михова]

Покупката на жилище в Квебек има своите специфични особености, доста различни от тези в България. От опит знам, че по темата може да се каже много. С моя екип - ипотечен брокер, инспектор на сгради и нотариус - периодично организираме български информационни срещи в Монреал и предвидените два часа и половина не стигат да отговорим на въпросите и да обясним всичко. Затова тук ще се спра само на няколко пункта, които ми се струват по-важни.
За разлика от България, където комисионната по продажбата се плаща и от двете страни - продавач и купувач, в Квебек тя се плаща само от продавача. Тук при покупка услугите на вашия агент недвижими имоти са безплатни за вас, но има едно важно условие, което обикновено не знаете. А то е, че не вие, а вашият агент тряабва да се свърже с агента на продавача, за да направите първия оглед. Например, ако решите да видите дали някоя къща ви харесва и се обадите на агента, който я е записал, т.е. агента на продавача, по тукашния закон автоматично ставате негови клиенти и губите правото си да бъдете представлявани от свой агент, който да защитава вашите интереси в преговорите. Не че няма да осъществите покупката: агентът на продавача ще напише вашата оферта, но сами разбирате, че той има договор с продавача и работи за него - и да иска, не би могъл да защитава интересите на две противоположни страни. Получава се нещо като да отидете в съда с адвоката на противника - още повече, когато услугата на вашия е включена в цената и нищо не спестявате, ако не се възползвате.
Както в България, така и тук, искната цена обикновено не е финална и може да се договаря. Най-трудно се сваля цената на новите жилища, продавани от строителните компании, но от опит знам, че е възможно. На тях се начисляват и такси върху продажната цена. За разлика от колите, които при всяка препродажба се облагат с такси, при жилищата само първият купувач плаща такси - при препродажба вече няма. Затова, както и заради инфлацията, новите жилища обикновено са най-скъпи.
Тази констатация ме подсеща за някои от най-задаваните въпроси: не са ли изкуствено напомпани цените; коя е реалната цена на един имот; не е ли градската оценка. При пазарната икономика търсенето определя цените. Реалната цена на един имот обикновено не е градската оценка, кoято се прави веднъж на 3-4 години, а пазарната цена, която купувачът е готов да плати за имота и за която продавачът е готов да се раздели с него. Но независимо каква е цената, ако отидете сами при агента на продавача, той ще се опита да ви хване да купите неговия имот, защото само в тоя случай е платен. А ако си вземете свой агент, той ще ви съдейства да намерите реалната цена като ви покаже всички имоти, отговарящи на вашите критерии, докато заедно се убедите, че това, което купувате, си струва парите, които плащате.
Друг често задаван въпрос е колко може да се свали от първоначалната цена. Еднозначен отговоp няма. Зависи - и не толкова от състоянието на сградата : случвало се е да свалим повече при имот в отлично състояние, отколко при друг, който плаче за ремонт. Зависи най-вече от продавача: що за човек е; колко е мотивиран да продаде; от колко време имотът му е на пазара; колко визити има.
Този въпрос води до друг - много актуален в момента: кое е най-подходящото време за купуване. Отговорът ми е базиран на многогодишна практика из Големия Монреал и е: колкото по в началото на годината, толкова по-добре. В първите месеци на годината предлагането на пазара е по-голямо от търсенето: много от имотите стоят от есента и продавачите им, обезкуражени от редките безплодни визити, по-лесно свалят цените. Тук сезонът на продажбите обикновено започва към края на март, когато потенциалните купувачи - настоящи наематели - дават предупреждение, че ще напуснат жилищата си през юни.
Това, което повечето купувачи не знаят е, че бъдещото жилище може да се намери и документите по продажбата да се оформят 5-6 месеца преди изповядването на сделката, което тук най-често става през юни. За това време купувачът не плаща нищо до подписването при нотариуса и получаването на ключовете.
Предполагам, че предоставената от мен информация ще породи още много въпроси, но както споменах в началото, по темата може да се говори много. Тези, които се интересуват, могат да посетят нашите информационни срещи, следващата от които ще се проведе на 2 март 2013.
Мариана Михова- агент недвижими имоти

[analgin]

... по темата може да се говори много. Тези, които се интересуват, могат да посетят нашите информационни срещи, следващата от които ще се проведе на 2 март 2013.

Ще раздавате ли кебапчета?

[peter]

Практиката агента и инспектора да са от един екип не винаги работи в интерес на клиента. Много по добре е да имате вазможност да получите информациа от два независими един от друг източника - агента и инспектора и да прецените дали това което купувате е най-доброто за вас.
http://www.youtube.com/watch?v=g5-wdm6CP3c

[Инспектор]

Като част от гореспоменатия екип искам да поясня, че с клиентите на екипа както и с всичките ми останали клиенти подписвам договор за услугата която давам. В този договор (задължителен за членовете на асоциацията на инспекторите) е ясно написано какви са моите задължения и отговорности. След инспекцията давам подписан и подпечатан рапорт в които са описани всички видяни от мен проблеми както и препоръките за отстраняването им. Клиент на екипа или не, всеки може да ме осъди да му платя обещетение ако не съм си свършил добре работата и ако от това тои е бил ощетен. Факт е че съм правил 5 инспекции на един и същи клиент на екипа докато не се намери добрата къща. Моята цел никога не е била да накарам някого да купи на всяка цена и мисля че нашите клиенти могат да свидетелстват за това. Що се отнася до информацията която давам по време на информационните срещи не виждам как тя може да бъде изкривена за да бъде в полза на агента. Това е обща информация за проблемите които може да има в дадена къща в зависимост от годината и местоположението.

[Марияна Михова]

Винаги на информационните срещи изтъквам, че нищо не ви задължава да работите с когото и да било от нас. Както се казва в наименованието им, те са за да ви информират, а вие решавате дали ще се възползвате от услугите на всеки един от нас.
Дори винаги давам съвети как да си изберете инспектор. За съжаление, тук все още няма закон, който да регламентира кой може да бъде инспектор на сгради. Затова всеки може да си направи сайт, да подбие цените на професионалистите и да ви вземе парите за инспекция, без да има нито необходимите опит и компетенции, нито професионална застраховка за грешки и пропуски. Такава инспекция не ви служи за нищо и дори е по-добре въобще да си я спестите.
Професионалистите ще познаете по това, че са членове на една от двете национални асоциации на инспекторите : Association nationale des inspecteurs et experts en bâtiments (ANIEB) или Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ).
За да бъдат признати за членове се изисква да са дипломирани, да имат опит от над 250 инспекции, да преминават периодични обучения и най-вече, да са с професионална застраховка, за да бъдете обезщетени в случай на недобросъвестност или некомпетентност.

[simeonovi]

Само да допълня че обикновен инспектор не проверява, вертикални цепки на стени. Ако случайно някой забележи в огледа на къщата стена с такава цепка да се свърже със специална фирма която да направи евулиатион на проблема.
Този проблем е често срещан ако къщата построена на наклонен терен и обикновенно ако има гараж, отпред бетона на пътеката към входа на гаража също се цепи от двете страни(не винаги).

Също аз лично не бих купил къща ако е до трафопост или поуър лайн. Ако някой се притеснява от облъчването може да си наеме човек да измери EMF. това няма да ви го измери обикновенния инспектор.

[Marto]

Ако видите какви са disclaimer-ите в договорите между инспектора и клиента по нашите земи, свят ще ви се завие.

Все пак, за мене 500-те долара за инспектор са пари много по-добре изхарчени, отколкото 20-те хиляди за комисиона на агента, което изкуствено надува цената на имота (т.е. твърдението, че купувачът не плаща нищо е пълна и абсолютна глупост и/или лъжа).

Добрата новина е, че монополът на млс/реалтор лека полека отива на кино.

[miteto]

Ако видите какви са disclaimer-ите в договорите между инспектора и клиента по нашите земи, свят ще ви се завие.

Точно това и аз щях да кажа. Стандартния договор с инспектор, който се подписва в Онтарио е с толкова disclaimer-и, че шанса да осъдиш инспектора при евентуален проблем май е по-малък от нулата. Обаче, точно както каза и Марто, парите за инспекция са едни много добре похарчени пари, особено за хора които купуват къща за първи път или такива, които са далеч от кънстракшън и дърводелство.

[peter]

ОК е когато агента ви посочи как да си изберете инспектор. Безпорно инспектора трябва да професионалист с опит, застраховка и член на асоциацията. Не сам съгласен когато от как да си изберете инспектор стане кои да си изберете. Може и да са редки но има положение в които е вазможен конфликт на интереси между инспектора и агента. Тогава не е лошо да сте сигурен дали интересите на клиента или на агента които го е препоръчал за защитени на 100%.

[Bistra]

Добре, де, за какво спорите с жената, не мога да разбера? Тя ви предлага свой инспектор, вие не го щете, искате си ваш. Не вярвам зараради това да се откаже да ви представлява като ваш агент. Аз например си купих къщата без агент, а с инспектор. Това, което ми каза инспекторът вече го знаех, но беше важен психологическият момент за противниковата страна. А това, че някой ще ви защитава интересите понякога се разминава от реалността. Аз смятам, че в нашия случай агентът на продавачите защитаваше повече нашия интерес, защото искаше да се осъществи сделката и да си прибере комисионната неподелена с друг агент. Не крия, че и на нас ни беше изгодно. Тя беше доста активна в преговорите и в крайна сметка направи отстъпка от комисионната си за да се финализира сделката, което при двама агенти трудно може да се случи.

[Инспектор]

Ако видите какви са disclaimer-ите в договорите между инспектора и клиента по нашите земи, свят ще ви се завие.

Точно това и аз щях да кажа. Стандартния договор с инспектор, който се подписва в Онтарио е с толкова disclaimer-и, че шанса да осъдиш инспектора при евентуален проблем май е по-малък от нулата. Обаче, точно както каза и Марто, парите за инспекция са едни много добре похарчени пари, особено за хора които купуват къща за първи път или такива, които са далеч от кънстракшън и дърводелство.

Мога да ти дам координатите на моя застраховател (става дума за професионална застраховка) тои да ти каже колко инспектори има осъдени...много са. Не знам какви са договорите в другите провинции, но този които аз подписвам защитава интересите и на двете страни - първо че аз ще си свърша добросъвестно работата и второ че няма да бъда съден за нещо което е нямало как да видя или за което съм споменал в рапорта си. Има купувачи които много добре знаят че купуват една развалина например, но взимат инспектор за да им плати ремонтите по-късно!
Едно пручване показва, че един доволен клиент те препоръчва средно на трима души, а един недоволен се оплаква наи-малко на десет. Дори да не те съдят ако имаш недоволни клиенти в едно сравнително малко общество каквото е българското в Монреал нямаш много шансове да просперираш. Въпреки че българите са едва 5-6% от общия ми брои клиенти аз много държа на тях.

[pumpy]

Аз също не разбирам защо спорите с жената, а и защо тя ви се връзва да ви отговаря. Всеки има право на мнение и повече информация никога не е излишна. Всеки в крайна сметка си има глава на раменете и си взима решенията сам. Също така е нормално да искаме бизнеса ни да върви. И не на последно място както винаги Кебек в различна губерня и правилата от БК , ОН или където и да е другаде, най-вероятно не важат в La Belle Province

[simeonovi]

Направете инспекция дори бараката да е чисто нова. Има случаи да откриват неизолирани стени. Билдърите се мръщели като докараш инспектор ама не си струва да се скатаят 500 кинта и на продаване да разбереш че зад гипса няма нищо.

[yahoo]

Моята цел никога не е била да накарам някого да купи на всяка цена и мисля че нашите клиенти могат да свидетелстват за това.

Свидетелствам! Висок професионализъм и максимална защита на клиента. Препоръчвал съм го и ще продължавам да го правя.

[Marto]

Какъв финансов интерес има един инспектор да кара някого да купи на всяка цена? Не е ли точно обратното: колкото повече кусури намери на една къща, толкова по-голям шанс купувача да си търси втора, трета, четвърта къща (и съответно 2, 3, 4 допълнителни инспекции х $n00)