Цени на недвижимите имоти

[ivan1901]

Не разбирам много от недвижими имоти, но се интересувам от статистика и история на финансовите пазари, както и тези на недвижимите имоти. Историята показва:

1) финансовият пазар може да бъде плосък в продължение на десетилетие - 60-70 години в Сащ
2) имотите в Канада може да паднат така че да им трябват 6-7 и повече години да се възстановят - статистики за Торонто от началото на деветдесетте
3) Японското "загувено десетилетие" може да стане познат термин за САЩ и Канада - вижте в уикипедия
4) Недвижимите имоти растат средно с процент малко над инфлацията (за дълъг период от време)
5) всички смилени прогнози във вестници и списания напоследък за следващите 5 години в Канада показват не повече от 3% растеж през последната година.
6) Нивата не наемите са безбожно ниски спрямо цените на жилищата - Следователно или жилищата ще паднат или наемите ще се вдигнат (а това е малко трудно в Квебек) и дори да кажем и двете, ще трябва време докато се стигне до баланс
7) Използването на ипотечен калкулатор в интернет за къща на острова (Лашин да кажем) струваща 300 000 и моят наем показва (с 5 % начална вноска) че цените на недвижимите имоти трябва да растат с над 6% средно годишно за следващите 30 години за да съм на далавера с купуването.

Ако изключим удобството, сантименталната стойнот, нуждата да пратим снимки в България или да знаем, че като забием пирон в стената той ще си остане там, в момента при равни други условия не е подходящ момент да се купува. А ниските лихви са до време. Вземи сега на 4% и ха след 5 години при висока инфлация (щото САЩ пуснаха печатницата и ние сигурно няма да сме по-назад) да видим колко ще ти е лихвата, като са изплатени има няма от 10% от главницата.

Аз лично смятам да спестя пари следващите няколко години и тогава да търся сделка.

[Странджата]

Ванка , за тези няколко години докато пестиш пари направи груба сметка колко ще дадеш за наем като цяло! Ако си ерген , си лесен , но да си представим , че имаш семейство , 2 деца , като поотраснат ще искат самостоятелна стая , значи ти трябва 5 1/2. Колко е наема в момента на такъв апартамент в сносен блок и добър квартал? Сигурен съм , че след 10г примерно , наемът за такъв апартамент , няма да е много по - различен от месечната ипотека по къщата в Лашин.

[survivor]

Може би знаеш, че вече в Рио, БА и другите голями градове в Латинска Америка не можеш да докоснеш риъл естате и както ти е писала жени - пропуснат е моментът. Така е пропуснат и момента в няколко от западните щати. Цените вече не са на ботъм даун и няма продавачи, защото те чакат вдигане.

Обърне ли се тренда, пазара се затваря, остава много малко избор и цените растат. Тренда се обръща преди първия сигнал за подобрение на икономиката. Погледни малко статистика ЗА КАНАДА и тогава ако имаш някакви доводи дай да ги чуем. Много съм любопитен да разбера и колко според теб ще паднат цените.

Бгмонреал, пак се опитваш да се измъкнеш по терлици. Това ти изказване и други подобни са от същата тема. Имайки предвид това внушение, което упорито натрапваш напоследък "Тренда се обръща, купувайте че да не стане късно" ти казах да се ангажираш с конкретна прогноза за след една година - нещо което след година да може да бъде проверено. Един вид да поемеш поне морална отговорност за съветите които даваш. Ти отказа.
И някъде да съм казала че си агент на недвижими имоти? Ти осигуряваш кредита за къщата и по тази линия си получаваш комисионните. Което те прави също толкова пристрастен и материално заинтересуван в случая колкото и агента на недвижими имоти.

[bgmontreal]

Може би знаеш, че вече в Рио, БА и другите голями градове в Латинска Америка не можеш да докоснеш риъл естате и както ти е писала жени - пропуснат е моментът. Така е пропуснат и момента в няколко от западните щати. Цените вече не са на ботъм даун и няма продавачи, защото те чакат вдигане.

Обърне ли се тренда, пазара се затваря, остава много малко избор и цените растат. Тренда се обръща преди първия сигнал за подобрение на икономиката. Погледни малко статистика ЗА КАНАДА и тогава ако имаш някакви доводи дай да ги чуем. Много съм любопитен да разбера и колко според теб ще паднат цените.

Бгмонреал, пак се опитваш да се измъкнеш по терлици. Това ти изказване и други подобни са от същата тема. Имайки предвид това внушение, което упорито натрапваш напоследък "Тренда се обръща, купувайте че да не стане късно" ти казах да се ангажираш с конкретна прогноза за след една година - нещо което след година да може да бъде проверено. Един вид да поемеш поне морална отговорност за съветите които даваш. Ти отказа.
И някъде да съм казала че си агент на недвижими имоти? Ти осигуряваш кредита за къщата и по тази линия си получаваш комисионните. Което те прави също толкова пристрастен и материално заинтересуван в случая колкото и агента на недвижими имоти.

Пак интерпретираш!
Моля да ме цитираш, за да ти обяснявам какво съм казал ...
Как да се ангажирам с какво ще станело след година, ти подхождаш много безотговорно и аморално изобщо да го искаш от мен.
Ти лично би ли последвала каквото и да кажа?

[ivan1901]

Странджа, добре си правя сметката. За 5 1/2 давам малко над 9 хилки на година. и това е всичко. На страхотно място съм с оглед на нуждите ми в момента, като единствения минус е че нямам гараж.

А кото си вземеш жилище имаш данъци, застраховка, кондо фии ремонти, .... само тези неща са ти 4-5 хилки на година минимум (да несе налага да правиш покрив или някой друг основен ремонт за който се ръсиш 10-15 хилки). Следователно "хвърлям" най-много 5 000 на година. Иначе ще хвърлям 12-13 000 на година за лихви.

Според мен жилището е НАЙ-ДОБРАТА ИНВЕСТИЦИЯ за канадци и американци, защото те просто нямат друга. За моменда с оглед на пазара и моите нужди смятам да направя покупка 2011-2012 година. Разбира се ако изпадне сделка, няма да откажа

[miteto]

Нека погледнем нещата с цифри!

Приемаме, че става дума за имот 200К - 10К даун пеймънт остава ипотека 195985.00 при лихва 4.19% и амортизация 35 години вноските ще са 885.95 - за 5 години ще сте платили 53 157.27 от които 39,343.95 лихва

При лихва от 5.85 (каквато беше в началото на миналата година) вноските ще са 1088.68 - за 5 години ще сте платили 65320.57 от които 55282.40 за лихви.

Разликата е 12163.30 повече платени за 5 години и 15938.45 платени повече за лихви!

Да погледнем какво става със цената на имота в доста драматичния сценарии при падане от 10% за една година и после 2 години стабилизация и песимистично вдигане от 3% през 4та и 5та година

200К
1. - 20% 190К
2. 0% 190К
3. 0% 190К
4. 3% 195.7К
5. 3% 201.6К

Ако изчакаме да мине бурята и купиме след падането, то ще платим доста повече за ипотеката, а месечните вноски са важната част в нашия бюджет.

бгмонреал, нещо ми се губи твоята сметка - писал си "падане от 10%", после си дал "-20%", а сметката е като за падане с 5% ?!? По скоро е:
1. - 10% 180К
2. 0% 180К
3. 0% 180К
4. 3% 185.4К
5. 3% 190.9К
Кво излиза - че си назад с 10К и то на хартия, ти много добре знаеш чв набутването е МНОГО по-голямо, обаче си траеш. Защото:
1. Само 5% даунпемънт и амортизация от 35 години означава една лекичка задължителна застраховка от CMHC от порядъка на 3.15%, т.е. къщата за 200К реално ще има мортгидж за 195985 (190К + 3.15%), а не 190000.
2. На петата година стойността на къщата е само на книга, ако и когато продадеш автоматично става по-малко с 5%, защото поне в Онтарио толкова е комисионната кято трябва да платиш на риъл истейт агентите.

Така че ако някой ще купува с 5% даун и 35 години амортизация, да знае, че цената на къщата трябва да се вдигне поне с 8.15%, за да е НА НУЛАТА. 3.15 застраховка CMHC и 5% комисионна продажба. За да е на печалба, трябва стойността да се вдигне над 8.15%. А ако стойността падне с 10% и после седи непроменена 1-2 години, собственика е яко вътре в момента в който реши да продаде (ако това става в следващите 5-6 години). Така че като вадиш примери и говориш за buyer's market е добре хората да знаят горепосочените неща

[miteto]

Може би знаеш, че вече в Рио, БА и другите голями градове в Латинска Америка не можеш да докоснеш риъл естате и както ти е писала жени - пропуснат е моментът. Така е пропуснат и момента в няколко от западните щати. Цените вече не са на ботъм даун и няма продавачи, защото те чакат вдигане.

Хаха, вица на месеца - я ги кажи кои са тия "западни щати" дето е пропуснат момента, ама по имена, ако може и градове да споменеш. Калифорния може би Ем викаш че си финансист, а не риъл истейт агент или анализатор, хем се опитваш да анализираш че еди-си-къде е имало "bottom" и купувачите видиш ли са изпуснали влака

[bgmontreal]

Нека погледнем нещата с цифри!

Приемаме, че става дума за имот 200К - 10К даун пеймънт остава ипотека 195985.00 при лихва 4.19% и амортизация 35 години вноските ще са 885.95 - за 5 години ще сте платили 53 157.27 от които 39,343.95 лихва

Кво излиза - че си назад с 10К и то на хартия, ти много добре знаеш чв набутването е МНОГО по-голямо, обаче си траеш. Защото:
1. Само 5% даунпемънт и амортизация от 35 години означава една лекичка задължителна застраховка от CMHC от порядъка на 3.15%, т.е. къщата за 200К реално ще има мортгидж за 195985 (190К + 3.15%), а не 190000.

Аз бих погледнал много внимателно какво съм написал преди да ми говориш за "обаче си траеш"!!! Трябва да си имаме уважението и да се четем преди да коментираме

Аз не съм някой анонимко да хвана да лъжа или кандардисвам някой и после да изчезна!!!

[bgmontreal]

Може би знаеш, че вече в Рио, БА и другите голями градове в Латинска Америка не можеш да докоснеш риъл естате и както ти е писала жени - пропуснат е моментът. Така е пропуснат и момента в няколко от западните щати. Цените вече не са на ботъм даун и няма продавачи, защото те чакат вдигане.

Хаха, вица на месеца - я ги кажи кои са тия "западни щати" дето е пропуснат момента, ама по имена, ако може и градове да споменеш. Калифорния може би Ем викаш че си финансист, а не риъл истейт агент или анализатор, хем се опитваш да анализираш че еди-си-къде е имало "bottom" и купувачите видиш ли са изпуснали влака

Много внимателно подбирай изразите за да не станеш смешен - приятелски съвет.

Щата е Вашингтон. Там вече не е ботъм. Не съм риъл естейт агент, но за разлика от Канада, където съм свършил с имотите, в САЩ следя пазара много от близо!
Невада също отлепи, но там е малко по-друго.
Сега като се локне и Флорида и не останаха хубави места.

[yahoo]

А няма ли опастност при толкова ниска лихва много повече купувачи да се класират одобрени за заем и да започнат да си пречат за най-изгодните оферти. Ясно е че тези които търсят най-изгодното или най-евтиното (и не са били одобрявани преди за заем) винаги ще пропускат къщите за над половин милион без значение какъв вид е маркета. Не схващам тогава защо сега да е по-лесно да купиш.
Аз бих предпочел както винаги се е казвало тук по-висока лихва и евентуално по-ниски или приемливи цени на имотите.

[miteto]

Нека погледнем нещата с цифри!

Приемаме, че става дума за имот 200К - 10К даун пеймънт остава ипотека 195985.00 при лихва 4.19% и амортизация 35 години вноските ще са 885.95 - за 5 години ще сте платили 53 157.27 от които 39,343.95 лихва

Кво излиза - че си назад с 10К и то на хартия, ти много добре знаеш чв набутването е МНОГО по-голямо, обаче си траеш. Защото:
1. Само 5% даунпемънт и амортизация от 35 години означава една лекичка задължителна застраховка от CMHC от порядъка на 3.15%, т.е. къщата за 200К реално ще има мортгидж за 195985 (190К + 3.15%), а не 190000.

Аз бих погледнал много внимателно какво съм написал преди да ми говориш за "обаче си траеш"!!! Трябва да си имаме уважението и да се четем преди да коментираме

Аз не съм някой анонимко да хвана да лъжа или кандардисвам някой и после да изчезна!!!

Да признавам че си го написал обаче табличката после с "-20%" ме изненада и аз затова работих върху този пример. Факта остава, че цената трябва да се вдигне с 8.15% за да си поне на нулата ако искаш да продадеш след 5-6 години, а ако стане както при твоя вариант с 10% надолу, тогава набутвацията е голяма.
Ще призная че греша за западните щати ако ми покажеш някой освен тебе, който твърди че ботъм-а вече е отминал и този някой не е риъл истейт или някой друг на който бизнеса му пряко или косвено зависи от пазара на недвижимите имущества. Т.е. независим анализатор, а не икономиста на Асоциацията на Агентите на Недвижими Имоти Те агентите в щатите от 2 години викат с продрано гърло "Сега е момента! Купувайте, защото след 1 месец вече ще е късно"

[bgmontreal]

Мите аз очаквах да ми се извиниш за "ТРАЕНЕТО", а ти си на път да ме обвиниш, че съветвам хората да купуват в западните щати.

Споделям ти опит, а да ти търся независими, безплатни, нечленове на никакви асоциации и т.н. няма да мога - извинявай.

Данните САМО за имота, които сам дал в моя пример излезнаха грешно, но ти си ги поправил и пак излиза, че дори сериозно песимистичен вариант не е толкова страшен.

[miteto]

Мите аз очаквах да ми се извиниш за "ТРАЕНЕТО", а ти си на път да ме обвиниш, че съветвам хората да купуват в западните щати.

Споделям ти опит, а да ти търся независими, безплатни, нечленове на никакви асоциации и т.н. няма да мога - извинявай.

Данните САМО за имота, които сам дал в моя пример излезнаха грешно, но ти си ги поправил и пак излиза, че дори сериозно песимистичен вариант не е толкова страшен.

Извинявам се за "траенето", защото съм сигурен че си точен пич :idea: Просто спомена само "приятните" сметки и не написа за "неприятните", тва е. За мен "песимистичния" вариант си е малко "страшен", след 5 години да продадеш с над $15000 загуба (това без да броим кинтите, които си цакал за лихва на банката през тия 5 години)!

[miteto]

Споделям ти опит, а да ти търся независими, безплатни, нечленове на никакви асоциации и т.н. няма да мога - извинявай.

Ами ок, айде да не са независими и безплатни, искам някаква официална статистика, която да сочи, че средните цени в еди-си-кой град във щата Вшингтон през Феб. 2009 са с еди-си-колко процента по-високи от Феб. 2008? Или че цените през последните 3 месеца са се вдигали с еди си колко процента? Аз на тия двете неща им викам доказателство, че ботъм-а е отминал.

[bgmontreal]

Мите аз очаквах да ми се извиниш за "ТРАЕНЕТО", а ти си на път да ме обвиниш, че съветвам хората да купуват в западните щати.

Споделям ти опит, а да ти търся независими, безплатни, нечленове на никакви асоциации и т.н. няма да мога - извинявай.

Данните САМО за имота, които сам дал в моя пример излезнаха грешно, но ти си ги поправил и пак излиза, че дори сериозно песимистичен вариант не е толкова страшен.

Извинявам се за "траенето", защото съм сигурен че си точен пич :idea: Просто спомена само "приятните" сметки и не написа за "неприятните", тва е. За мен "песимистичния" вариант си е малко "страшен", след 5 години да продадеш с над $15000 загуба (това без да броим кинтите, които си цакал за лихва на банката през тия 5 години)!

не съм скрил нищо.
застраховката, намалението, лихвите
аз ти давам пример с колко ще загубиш от лихвите при различните проценти, а стигнахме до колко ще загубиш от продажба

Не се сравняват ябълки с портокали!

Загубата от лихвата платена с моя случай си покрива твоята загуба! Данъци са плащат и да си купиш къщата след 3 години, ток също, комисионна за продажбата също!!

Аз дадох пример с различни лихви (една от преди 1 година и една от сега) и очаквам коментар на това, а не на комисионните на агентите
Когато и да купиш ще ти трябват 8.15% подем!
ГОВОРЯ ЗА ЗАГУБА ОТ ЛИХВА и наистина очаква се да падне още малко!
И за това има лечение - плаваща лихва с право на локване на фиксирана.