Kupuvane na kashta...mortgages i dr. glavobolia

[hullboy]

Zdraveite

Ne znam kade gi namirate tezi grafiki no koito gi puska ili ne chete kakvo pise tam, Ili ne razbira ot ikonomicheski termini.

A tam pise “Averige houses prices corrected for inflation”

Corected for inflation ne e sastoto kato averige house prices.

Davam primer.

Rentvate apartament ili kasta njama znachenie.
Naema e da kazem 700 na mesets.. Ne vi li povisavat naema s oklo 4 % na godina?
Saglasni ste che vi go povisavat. Zasto obache go povisavat ?
Za da moze sobstvnika na kastata, apatamenta da bade kompensiran za inflatsjata,
Tezi 4 % predstavljavat tochno tova inflatsia.
Na nego sasto mu vdigat razni razhodi, za izvozvane na bokluk, za chistene na snjag, danak sgradi, voda, I drugi.

Kato se umnozat tezi 4 % po 10 godini primerno kakvo stava.
Prosto gornata grafikata ste se izmenja s 40 % tova e seriozno otklonenie koeto trjbva da se ima v predvid.
A tazi grafika daze e za 50 god.

Kazano po drug nac hin:
Naema v momenta e 500 $ koregiran s inflatsja za poslednite 10 god. (700 $ / 140) * 100 ) = 500 $
Tazi tsena varsi li vi njakakva rabota v momenta.
Eto tova pokazva gornata grafika

S drugi dumi ne trjbva da se vadi inflatsiata kogato stava duma za kasta, apartament, naem, zlato , diamanti, prozivedenja na izkustvo ( kartini ).
Te prosto se pokachvat v tsena za da se komensira inflatsjata.

Edinsrvenja sluchai v koito e pravilno da se vadi inflatsiata e lihvata na deposit v banka, ili investitsionen fond.

Zastoto deposita si e vse 100 000 dolara da kazem
Toi ne moze da se prevarne v kasta, zlato, diamant,
I tam se tarsi realen lihven % koito pak e raven
Na Nominalna lihva minus inflatsjata

Primer:
Nominalna lihva 5 % - 4 % inflatsja = 1 realen lihven %
Tolkova ste vzeli realno kato lihva ot vasia deposit.



Za tova az vi puskam edin link kam Statistikata na Canada I tam pise jasno.

Za baza ili 100 % sa vzeli 1997 godina

Statistikata e ot 2005 - 1997 = 8 godini sa minali

I tam jasno se vizda s kolko % sa poskapnali samo kasta, samo zemja, prez tezi 8 godini.
Dadeno e po provintsii I po gradove.

http://www.statcan.ca/Daily/English/050309/d050309a.htm

Pratno chetene.

Pozdravi

Hullboy

[Pincher]

taka e hullboy
no to izliza s tezi niski lihvi okolo 1-3%godishno che si na zaguba da darjish resurs na lihva v canada. pri oficialna inflacia ot 2,5%. vse edno gubish. iliza che triabva da se investirat dohodonosno. no tova nevinagi e vajmojno. pone v Ca.
imash li ideia kade da se investirat srdstva s dohod oko 4%chisto na iflaciata, toest 6,5 godishen dohod. niakakva idea. i tuka govorim predi danachno oblagane.

[hullboy]

Zdrasti Pincher

Tochno taka.
Kazano na finanosv ezik :

Realnata lihva v Canada e otritsatelna.
Da ne govorim che na tazi lihva ot 3 % da kazem sasto ima danak.

No tova e malkata belja.
Goljamata e che samiat doposit ot 100 000 $ da kazem sasto namaljava v pokupatelna vazmoznost
Ako dnes tezi 100 000 $ sa dostatachni za edin apartament to sled 3 godini i za nego njama da stignat daze i s lihvite.

Pokupka ne nedvizma sobstvenost e dobra predpazna mjarka, s tezi 100 000 ako gi imate na tjah njamate zaem i ne dalzite lifva. Te sa si vasi.

Investitsia v zlato bese drugata vazmoznost.
V poslednite 2 god. to se vdigna dosta.

I razbira se za men na parvo mjasto e valutni operatsii.
Valutata se otklonjava s 20 -30 % za godina tova e sbora na vsichki valni prez godinata.
Razbira se te sa mnogo malki valni s 0.3 – 1.1 % otklonenie na den ponjakoga.
Dnes e takav primer.
Sutrinta bese 1.1721
V momenta v 18.00 h. e 1.1589
Tova e otklonenie s 1. 08 % samo za 12 chasa
No ako gi hvanes uspesno 20 – 30 – 50 pati valnite v godinata eto ti 20 % dohod. Moze i poveche.
Koito bese zalozil na CAD sega pecheli.
Toi se vdigna mnogo srestu USD, Euro, GBP
Sega e dobar moment da se kupuvat tezi 3 valuti i da se chaka sledvastata valna.

Tova obache izkskva sledene na pazara I poznanja.

Drugia variant e obrastate se kam BgMontreal i toi ste vi kaze za vazmoznosti s RRSP, i investitsioni fondove.


Pozdravi

Hullboy

[pol]

babo peno tolkova inteligentno zvuchish ot sa moto nachalo i viarvam che si pomognala na mn. hora vav foruma ama da ne si naistina si si izbrala ;;nashenets;; koito ti prerazkazva mechti te ti ako e taka kagi mu dava i -tova e -davai.zashtoto kupuvaneto na kashta ne e nikakav problem nikade v kanada. drugoto e vratka i pechelene na vreme. a ti niamash takova ,sledeiki vs. ti mnenia i saveti -matematicheski stignah do zakluchenieto che se lagesh po neshto nesashtestvuvashto ikoeto ne moge da bade -prenasochi se-pitai ,ako ti se nalogi

[cal]

a някой знае ли кво толко е станало през 1989 че къщите са рипнали така рязко? да не би щото свалиха бай Тошо тогава?

Сашо тогава бейби бумърсите са започнали да купуват къщил

[Pincher]

Thanks a lot for your precious advice Hullboy.

naistina s valutata e mai nai-sigurno (otnositelno) pone v dalgosrochen plan, i ako iskash da imash likviden resurs. spored men e vajno da usetish (ako imash dobar niuh) valutnata tendencia. i da riskuvash. ako poznaesh pechelish. moita prognoza e che USD shte ostane oshte dalgo vreme pod natisk (oshte pone niakolko godini). CAD shte progresira plavno do okolo 0,90 - 0,94 US. zashtoto USA sa neten vnositel - edin vid poluchavat (vnasiat ) poveche stoki (iznos na valuta). tova vodi do obezceniavane v dalgosrochen plan na USD. a i stazi voina, dosega im struva okolo 2000 G$ (2000 miliarda $). tova si e veche ogromna dupka.i niama koi da ia finansira. osven plavna obezcenka na Valutata. spomni si za Germany po vreme na voinata i hiperinflaciata. problema e che tova moje da reflektira i vurhu saseda Canada
spomni si za depresiata 1929.

[Lub0]

Pincher, най сигурно е с индекс фондове, и то не да ги купиш наведнъж, а като копуваш по малко всеки месец...

[Pincher]

lubo
kvo stava ako indeksa tragne nadolu. tova che sa varzani (PEGvani) za indeks ne e garancia. samo namaliava (razmiva) riska i sa za predpochitane. iad me e che izpusnah vazhodiashtia trend na TSX ot okolo 8500 do nad 12000. za tova me e iad. no mislia skoro da napravia PORTFOLIO ot bankovi akcii i ot akcii na petrolni kompanii. BANKITE sa nai-likvidni i nosiat i divident, vsiaka godina.

[Lub0]

Няма нищо сигурно, но ако говорим в дългосрочен план, показват добри показатели, преди да инвестираш е най-добре да си дадеш сметка дали търсиш бързи и рискови печалби или по дългосрочни и по-малко рискови... За банките преди няколко седмици Ройал Банк беше добра инвестиция поради слуха за сплит. От дръга страна никоя банка не е защитена, всички си споняме случая с Barings Bank...

[elka kovatchka]

kupuvane na kusta v kanada ne mislia 4e e trudno. dori mnogo lesno. zavisi ot sozialnoto polojenia na clienta. bankite imat nai razli4ni programi za vsiakakav vid clienti i vsi4ko zavisi ot dohoda i credita na samia client. lihvite v kanada sa vse oste mnogo niski i alberta e nai dobrata provinzia za rabota i ustanoviavane v kanada.[/i]

[Gery R.]

Работя в сферата на заемите за имущество и ще се опитам да посо4а някои важни елементи от закупуването на къщи, които, мисля не са дискутирани до момента:

1. При избора на имот е хубаво да се има предвид тенденцията на поскъпването на типа имот (ако целта е инвестиция). Факт - най-бързо поскъпва новото строителство, макар и да се шири мнението, 4е не е така ка4ествено. Освен това колкото по-евтин е имота, толкова по-бавно поскъпва. Например апартаментите са най-рисковата инвестиция според банките и др. фин. институции, предоставящи кредити. От друга страна къщи от ранга на 400 000 миналата година сега са поскъпнали до 500 000. Тези от 300 000, са стигнали докъм 350 000. Много малък е растежа в цените на кондоминиумите (говоря за GTA).

2. Не видях да е споменато за Property Tax - обикновено е 1% от стойността на имота годишно. Прибавете го към останалите месе4ни сметки.

3. По-горе се спореше дали да се предпо4ете голям или малък downpayment. Освен вси4ки из4исления за възвръщаемостта на инвестицията, трябва да имате предвид, 4е ако downpayment-а е по-малко от 25%, се прилага т.нар. Mortgage Insurance - до 3.5% от стойността на mortgage . Което за имот от 300хил. например е допълнителни 10хил. от вашия джоб.

4. Ако не сте запознати с финансовите и заемните техники, е хубаво (но не задължително) да ползвате mortgage broker. Предимствата са, 4е брокерите имат дългосро4ни взаимоотношения с банките и др.фин. институции и биха договорили по-добри условия на заема. Имат контакти и познават условията на вси4ки заемодатели и могат да преценят къде имате най-голям шанс за добра сделка. Услугите им не са платени от вас (полу4ават комисионна от финансовата институция). С изклю4ение на "сложните слу4аи", когато клиента има лоша кредитна история или е self-employed, или по друга при4ина банките отказват да финансират сделката. Таксите запо4ват от $500, но се прилагат само в слу4ай, 4е по никакъв друг на4ин не можете да вземете кредит.

5. В слу4ай, 4е спрете плащанията, заемодателя в Канада е склонен на гратисни периоди и други облек4ения. В Щатите - да, ще ви вземат къщурата за норматив. Но в Канада закона е друг. Ще обясня разликите:
В Щатите спирате плащанията - банката притежава къщата, неин представител пристига, изхвърля ви багажа (образно казано), сменя клю4алката и продава къщата на занижена цена възможно най-бързо (не на пазарна стойност). С цел да си покрие разходите по заема.
В Канада вие притежавате къщата, а срещу нея дължите на банката сумата по mortgage. Ако спрете плащанията, банката няма права над къщата. Има право да наложи т.нар. Power of Sale. Трета инстанция - съд - налага запор над имота и го обявява за продан на ПАЗАРНА стойност. След продажбата банката полу4ава остатъка от дължимото по mortgage, а разликата ви се дава на вас. На практика съда продава къщата и ви връща каквото сте изплатили до момента + пе4алба от евентуално поскъпване на имота. То4но затова заемодателя няма интерес от продажба. Предпо4ита да закрепите положението с малък гратисен период и да продължите да си плащате заема (и лихвите по него)

Темата е много обширна и всеки слу4ай е индивидуален. Генерални изводи трудно се правят. Ако имате въпроси, ще се радвам да отговоря.

[hullboy]

Zdraveite

Hubav posting. Ot gledna tochka na spetsialist
Ima tseni saveti.
Osobenno interesno mi bese che ima mortgage brokeri koito vzimat 500 kinta za da ti namerjat kreditor kakavto bese moja sluchai zastoto sam self employed.
Choveka vze 500 $ no svarsi rabota, sled kato bankite otkazaha.
Tuk imase hora koito sporeha s men che takova nesto njamalo. Eto primer che ima.

Za mortgage insurance sasto e tsena informatsiata. Vse pak 10 000 $ ne sa malko plateni ot vasja djob.
S drugi dumi ako imate kapitala no ne go dadete za down to tozi capital trjbva da vi donese zelania dohod plus tezi 10 000 $ za insuransa.

Ne sam obache saglasen za za dohoda ot kasta v sravnenie s po malka takava ili apartament.

Ako bila kupena za 400 000 pak dens moze da se vzemat 500 000.

Ot gledna tochka na finansite dohod se meri v % na godina ili tsjal period
( da kazem 5 godini ) a ne v abselutna suma pari.

500 000 / 400 000 = 1.25 - 1 = 0.25 * 100 = 25 % dohod za tselia period.

Ako obache si kupil apartament za 100 000 I za sastia period kato pri kastata vzemes 125 000 e vse edno I sasto ot gledna tochaka na investitsa / dohod.

Nisto che v edinija sluchai izglezda 100 000 a v drugia 25 000 .

Protsentite sa si vse 25 %


Pozdravi

Hullboy

[KolioBalkanski]

благодаря ти и аз Гери, човек винаги има какво ново да научи - аз не знаех какво стои зад това Пауър ъф Сейл...тоест, не знаех че ти връщат пари.

[VanBC]

... Za mortgage insurance sasto e tsena informatsiata. Vse pak 10 000 $ ne sa malko plateni ot vasja djob.
S drugi dumi ako imate kapitala no ne go dadete za down to tozi capital trjbva da vi donese zelania dohod plus tezi 10 000 $ za insuransa...

Таблицата за размера на mortgage insurance е дадена тук.
Ако искаш да купиш имот за $300,000 и дадеш само $15,000 (5%) даунпеймънт, mortgage insurance ще е $8,265 (2.9% от $285,000).
Ако дадеш даунпеймънт от $75,000 (25%), mortgage insurance ще бъде $1,462 (0.65% от 225,000).
Тук всеки сам си решава кое му е по-изгодно:
- дали да затвори $60,000 в имот за да си спести около $6,800 mortgage insurance и да плати по-малко лихви (понеже е взел по-малък заем и ще го изплати по-бързо);
- или да инвестира тези $60,000 в нещо което би му носило по-голяма печалба от лихвите които ще трябва да им плаща.

[Godis]

Тук всеки сам си решава кое му е по-изгодно:
- дали да затвори $60,000 в имот за да си спести около $6,800 mortgage insurance и да плати по-малко лихви (понеже е взел по-малък заем и ще го изплати по-бързо);
- или да инвестира тези $60,000 в нещо което би му носило по-голяма печалба от лихвите които ще трябва да им плаща.

Да, обаче на мен като на лаик ми е абсолютно неясно следното: ако лихвата по заема е 7-9%, кое е това нещо което ще ми даде над 12-15 % печалба ? Фондове ? Гледам и тук фондове гърмят и ти завличат парите, за две години таман два изгърмяха.

Имам един въпрос към знаещите - за прословутия РЕЕР - доколкото разбрах може да издърпаш от РЕЕР-а до 20К на (40К при семейство).
Възможно ли е да се внесе в РЕЕР примерно 10К (2x5K) и да се издърпат 40К (останалите 30К на заем от РЕЕР-а при ниска лихва)?

Доколкото ми стигат знанията, разбирането ми е такова, че РЕЕР-а, като лично вложение, трябва да е налице за да бъде дръпнат. Т.е. че трябва да имам в РЕЕР 40К за да дръпна 40К. Но ако е възможно да внеса 10 а другите 30 да взема на заем мисля че е по-изгодно.