Имотния балон в Канада

[Kan_Tangra]

http://www.bloomberg.com/news/articles/ ... -in-equity"

Аз като говоря, че ниския кан долар сваля цената на ВСИЧКИ канадски активи, не си приказвам.
Въпреки, че се надигна вълна от спецове, да обяснява, как 'щом не пътуваш, следователно твоите активи са на еди каква си цена'.
Сякаш би могло да има връзка, пътуванията ти с цената на твоите си активи.

[tonny]

Тони или е доста неориентиран или достъчно дезориентиран да си прави някакви илюзии за собственно кондо от 50 кв.м. някой ден разчитайки на мопката

А ти трябва да си доста наивен.

Карай, лафа да става!

[Panem et Circenses]

Интересна статийка за надуването на цените на къщите във Ванкувър:

http://www.theglobeandmail.com/news/inv ... e28634868/"

Вследствие на горепосочената статия духовете във Ванкувър са се пробудили и ето нещо ново от канадската блогосфера (без превод):

"I can tell you that at my law firm’s office in the lower mainland the voicemail is full and we are getting all kinds of email enquiries about the Globe article. The partners had a conference call today and are calling a special meeting this week to discuss individual enquiries and possible class actions.
What you don’t quite seem to get, xxxxx, is that realtors actually owe a high standard of avoidance of conflict of interest, as well as fiduciary duties to their clients. These kinds of assignment games simply flout that legal duty.
The civil standard of ‘balance of probabilities’ will destroy any realtor trying to lie that the second and third “assigned” sales were not on the horizon when he closed the first one. Reasonable people, especially judges, won’t buy it.
Law has been slow lately, for many reasons, slowing economy especially. This is a gift from heaven. And yes, this should nicely boost my income starting this year, too
Lawyers are smelling blood, be forewarned realtors!!"

...с продължение за "бедните и страдащи от намалено количество РЕ сделки" адвокати не само във Ванкувър но и на други места в Канада - вкл. Торонто.

#121 Herb – you said:
And agents involved in “flipping” an assignment would seem to establish that there indeed was an expectation of a price higher than the one negotiated with the client, ergo, negligence in the performance of a fiduciary duty.
—————————–
Exactly, Herb. A common sense conclusion in a civil court. Of course there could indeed be assignments that appeared “clean”, not involving an agent at all on the seller’s side. But how many are so pristine, really? My experience and what I know secondhand is that there is a huge amount of insider chatter among agents, all kinds of deals and fixes and arrangements made to push quick closings and benefit realtors, including lots of “finders’ fees”.
A lot of this, rather clumsily, is captured on text messages and emails, all open to subpoena. Realtors, unfortunately, average about six weeks of education in their field and seem to think such improvisation is just fine. Lawyers spend much more time learning their profession and will be ready to jump on this
On a related note, talking with our teams the last few weeks, it is worth noting how much real estate law has slowed down, here and in Toronto and elsewhere, the last few months. Just not enough deals being done, plus not much in the other courts to sustain many law firms. Too many people just cannot afford lawyers anymore and self-reps are going hockey stick. A sign of the times, and lots of people are losing positions in firms across the country. Yet another reason there will be some real enthusiasm to take up a cause like this.
And to Leo Trollstoy, who said “good luck!” going up against the real estate board lawyers….
We have. Here and in Ontario and Alberta. Let’s just say, kindly, they are not the sharpest knives in the drawer. Kind of like the firms they represent.
Good lawyers, hungry ones, meanwhile, are paying close attention to what is developing.
More to come soon. Stay tuned."

Ще ми бъде много интересно да чуя мнението на резидентния адвокат тук, нищо че той се намира в друга провинция, където нещата на бойното ре поле са съвсем различни:

http://calgaryherald.com/news/local-new ... pectations"

а не както някои хора твърдят вдигане с по 20% за последната година:

Комшията е на 84, жена му на близо 80, 4 левъл сплита си го държат (цената му лани скочи с 20 %), нв съм ги яидял по розови гащи, Северна Америка я обикалят с VW кампър, карат Шеви Малибу всеки, а света обикалят със самолет и кораб.
Аз съм такс пеър от 15 години, ама това не ме е спряло да обикалям света без розови гащи, първа класа на самолета, и като платинен мембър на няколко хотелски вериги.

[MrGeek]

оптис и мк гика са му пред очите,а сигурно има и други които собствен покрив над главите си въпреки ,че са много успешни и изкарват много пари ще видят през някой друг живот
а кво остана за тони
дано да не си е продал панелката във варна за без пари преди да замине ,че да има къде да се приюти на стари години

Батка, отново си ударил свръхдозата пърцуца и звучиш безкрайно нелогично (да не кажа малоумно). Нали и двамата с мухЪтЪ говорите за пукането на балона? Я го питай мухЪтЪ какъв му е покрива над главЪтЪ? Нали и той чака пукането на балона? След това може да питаш и адаша ти джовани. Е защо тогава изискваш от другите да влизат в ролята на балъци? Я пийни една зелева чорба и пак помисли каква уникална глупост изръси. Не може едновременно да ревеш, че балона се пукал и в същото време да сочиш с пръст що народа не налитал на имоти като мухи на мед. Нещо доста шизофренично звучи това.

[ivandaman]

"Тази сган" е построила Бритиш Колумбия преди 100 години. Начинът, по който е била третирана (остатък от което са тези клаузи) е един от най-срамните епизоди в историята на държавата. За радост днес канадците го третират като ужасна грешка. За съжаление, същите тези канадци, водени от някакви благородни подбуди са пуснали разни псевдо рефюджита преди 20тина години, които след толкова години тук хич, ама хич не са попили от ценностите на обществото, което ги е приело.

Иронията е, че те не разбират, че няма принципна разлика между тях и Абдула, който иска шарията да стане закон в Канада: и двамата искат да превърнат новата си родина в татковината, от която са избягали.

Издишат ти аргументите counselor.. Слабо, много слабо.
Откровенно казано очаквах повече от теб, но явно когато безспорните факти са налице, горните безмислици са "най-доброто" което можеш да сътвориш..

Павел вече ти го обясни в една друга тема защо не може да сравняваш моят случай с този на талибаните. Не мисля че е нужно да повтарям обяснението освен ако не настояваш? .. Сигурен съм обаче че няма нужда.

[Pavel M]

оптис и мк гика са му пред очите,а сигурно има и други които собствен покрив над главите си въпреки ,че са много успешни и изкарват много пари ще видят през някой друг живот
а кво остана за тони
дано да не си е продал панелката във варна за без пари преди да замине ,че да има къде да се приюти на стари години

Батка, отново си ударил свръхдозата пърцуца и звучиш безкрайно нелогично (да не кажа малоумно). Нали и двамата с мухЪтЪ говорите за пукането на балона? Я го питай мухЪтЪ какъв му е покрива над главЪтЪ? Нали и той чака пукането на балона? След това може да питаш и адаша ти джовани. Е защо тогава изискваш от другите да влизат в ролята на балъци? Я пийни една зелева чорба и пак помисли каква уникална глупост изръси. Не може едновременно да ревеш, че балона се пукал и в същото време да сочиш с пръст що народа не налитал на имоти като мухи на мед. Нещо доста шизофренично звучи това.

аре сеа,подробности
и аз се уча от теб и на всеки въпрос имам отговор

[dtodorova]

Не знам на кого какво е скочило с 20%. Ето още нещо интересно по темата:

Jingle mail rears its ugly head in Alberta again

One of the big bads from the 1980s is starting to emerge again in Alberta.
Jingle mail — the act of walking away from an underwater mortgage by mailing your keys back to the bank — is a peculiarity of the Alberta residential market and an act of desperation. However, a combination of high debt and lost jobs make it an option in a province going through a significant economic reckoning.
It's enough of a concern that the federal government is watching the Alberta market closely. Jingle mail, or strategic defaults, weaken the housing market and increase loan losses among Canada's banks.
"We're slowly starting to see it in Grande Prairie and Fort Mac," said Don Campbell, senior analyst with the Real Estate Investment Network.
"People saying that we can't make a go of it and mail the keys to the bank. In the big cities, not so much because the average sale prices haven't really dropped much, we haven't seen the pain yet. But Calgary is getting pretty tight."
Bruce Alger, an insolvency trustee at Grant Thornton in Calgary, said he is dealing with one such case and has heard of more.
"It's when you see high-end home prices drop 20 per cent below the peak," said Alger. "I think there are people considering walking away and I've talked to one or two myself."
Why Alberta is different
Alberta is the only Canadian province to broadly offer non-recourse residential mortgages. Those are loans with at least a 20 per cent down payment and thus are not insured by the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC).
If you walk away, you lose your home, but otherwise have no personal liability. Elsewhere in Canada, your lender can take you to court and seize other assets, such as RRSPs, vehicles, and even garnishee your wages.
Jingle mail was an enormous problem in Alberta in the 1980s, when mortgage rates were hovering around 20 per cent and people began leaving the province to find work elsewhere. It made a rough housing market even worse when banks were forced to sell off abandoned homes at a discount. It also played a role in the U.S. housing crash.
Ottawa watching situation
Alberta's housing market is also being watched closely by the federal government. In the spring and fall of 2015, the Department of Finance commissioned two reports on the state of the housing market in Alberta. CBC News obtained those reports through an access to information request.
The analysis of the housing market showed that between 2001 and 2011, there was overbuilding in Alberta, resulting in too much housing stock on the market. However, as people continued to move to Alberta from other provinces, much of the excess supply was bought up.
That movement of people into Alberta slowed by more than 50 per cent last year. There is the risk that Alberta's population could start to fall if the oil downturn persists.
Not Alberta bound
In the mid-eighties, around a half million people left Alberta to find work in other parts of the country and were able to walk away from their mortgages with virtually no personal consequences, not even to their credit rating.
That's the scenario that the Finance Department is worried about now.
"These non-recourse mortgages could create incentives for some homeowners facing an income shock to pursue a strategic default and thus place further downward pressure on prices," read one of the reports obtained by CBC News.
Prices need to drop 20%
So far, it is a problem in parts of Alberta where prices have dropped 20 per cent or more. Fort McMurray and the luxury housing market in Calgary have both seen prices drop that much from the highs of 2014.
Joel Semmens, a realtor in Calgary with Re/Max, said that while the average home price in Calgary is only down by a few per cent, homes worth more than $1 million have seen their value drop by much more.
"In the million-dollar plus markets, I was quite active in January," said Semmens. "I had four higher end sales last month, all four transactions, the values were off 20 per cent to get a buyer to the table, in order to get a deal to stick."
"If you took out your mortgage say the summer of 2014, just before everything started to come unglued, you would have purchased right at the peak," said Alger.
He uses the example of a home bought for $1.8 million, with 20 per cent down and a roughly $1.4-million mortgage.
"There are lots of houses in that price range in the newer, higher end suburbs and the appraisals have been coming in at less than the $1.4 million on the mortgage."
There are also many luxury homes sitting vacant, available for rent, carrying mortgages in excess of $2 million.
Goodbye credit rating
The one main difference between now and the 1980s is that now credit bureaus have access to mortgage information. If you make a strategic default, it will follow you.
"You're going to have a big black mark on your credit bureau for the next six to seven years" said Dan Heon, a broker with the Canadian Mortgage Team. "So just handing the keys back and saying, 'I'm going to move to Saskatchewan where the jobs are,' and think that you're going to start your life up again and borrow money, it isn't going to happen."

https://ca.finance.yahoo.com/news/jingl ... 00984.html"

От друга страна това може да се отнася само за отделни квартали.

[myhata II]

оптис и мк гика са му пред очите,а сигурно има и други които собствен покрив над главите си въпреки ,че са много успешни и изкарват много пари ще видят през някой друг живот
а кво остана за тони
дано да не си е продал панелката във варна за без пари преди да замине ,че да има къде да се приюти на стари години

Батка, отново си ударил свръхдозата пърцуца и звучиш безкрайно нелогично (да не кажа малоумно). Нали и двамата с мухЪтЪ говорите за пукането на балона? Я го питай мухЪтЪ какъв му е покрива над главЪтЪ? Нали и той чака пукането на балона? След това може да питаш и адаша ти джовани. Е защо тогава изискваш от другите да влизат в ролята на балъци? Я пийни една зелева чорба и пак помисли каква уникална глупост изръси. Не може едновременно да ревеш, че балона се пукал и в същото време да сочиш с пръст що народа не налитал на имоти като мухи на мед. Нещо доста шизофренично звучи това.

гац, аз и батката сме ясни, ама ти си ни много мътен, злите езици говорят че си бил наемател на дърт китаец от както си дошъл рефюджи в Канада

[tonny]

myhata II, според мене ти отдавна си взел нещо на изплащане и скоро време ще станеш горд собственик на някоя къща, ама изповядваш на хората да взимат под наем да им гледаш сеира. И след 20 години ще питаш какво имате...

[7George]

...
Ще следваш ли, жената ли ще следва, какво по-точно, къде по-точно, или просто ще играете повече тото?

Ти като следва в Канада, що още мрънкаш, че парите не ти стигат за т'ва или онова?

[myhata II]

...
Ще следваш ли, жената ли ще следва, какво по-точно, къде по-точно, или просто ще играете повече тото?

Ти като следва в Канада, що още мрънкаш, че парите не ти стигат за т'ва или онова?

защото, бай гоша, човека има по високи изисквания за живота , не иска да пика по кафенета и бензиностанции и вечер да се гуши в кашон да му се стопли душичката
тук гоша става на въпрос за живот на други обороти, още със ставането сутрин от леглото си 200 кинта назад, ако разбираш за какво ти говоря

[Kan_Tangra]

...
Ще следваш ли, жената ли ще следва, какво по-точно, къде по-точно, или просто ще играете повече тото?

Ти като следва в Канада, що още мрънкаш, че парите не ти стигат за т'ва или онова?

Напротив!
Точно обратното, винаги съм казвал, ако НЕ следваш НЯМА да ти стигат парите.
А не че на мен не ми стигат.
Това, дето си го цитирал, пак илюстрира същата теза.

[Kan_Tangra]

...
Ще следваш ли, жената ли ще следва, какво по-точно, къде по-точно, или просто ще играете повече тото?

Ти като следва в Канада, що още мрънкаш, че парите не ти стигат за т'ва или онова?

защото, бай гоша, човека има по високи изисквания за живота , не иска да пика по кафенета и бензиностанции и вечер да се гуши в кашон да му се стопли душичката
тук гоша става на въпрос за живот на други обороти, още със ставането сутрин от леглото си 200 кинта назад, ако разбираш за какво ти говоря

Чудех се какъв е тоя кашон, дето човек ще се гуши вечер, бездомни ли, какво,
а ти сигурно си имал предвид 'канадска панелка' ...

[Marto]

"Тази сган" е построила Бритиш Колумбия преди 100 години. Начинът, по който е била третирана (остатък от което са тези клаузи) е един от най-срамните епизоди в историята на държавата. За радост днес канадците го третират като ужасна грешка. За съжаление, същите тези канадци, водени от някакви благородни подбуди са пуснали разни псевдо рефюджита преди 20тина години, които след толкова години тук хич, ама хич не са попили от ценностите на обществото, което ги е приело.

Иронията е, че те не разбират, че няма принципна разлика между тях и Абдула, който иска шарията да стане закон в Канада: и двамата искат да превърнат новата си родина в татковината, от която са избягали.

Издишат ти аргументите counselor.. Слабо, много слабо.
Откровенно казано очаквах повече от теб, но явно когато безспорните факти са налице, горните безмислици са "най-доброто" което можеш да сътвориш..

Павел вече ти го обясни в една друга тема защо не може да сравняваш моят случай с този на талибаните. Не мисля че е нужно да повтарям обяснението освен ако не настояваш? .. Сигурен съм обаче че няма нужда.

Явно не си разбрал какво написах (а и от стаиите които цитира), но както и да е, щом китайския космос ти е виновен за всичко, добре.

Хубавото е че ти и тези като тебе нямате никакво влияние. И няма лошо да си изливате злобата по форуми и в коментарите под статии във вестникарските сайтове, ваше право е. Както и мое да ви наричам това, което сте - ингореймъси, хейтъри и тотални лузъри.

[ivandaman]

Само на мен ли ми се струва малко иронично че човек който доскоро имаше аватар на Дик Чейни си позволява да определя другите като Хейтъри, Дебили и Лузъри.

For the record, независимо от различните ни мнения, досега НИКОГА не съм си позволил да отправя лична нападка към теб или към някой друг, докато ти изисканият, ученият, интелигентият и толерантният, си позволяваш да обиждаш само защото някой има различно мнение от теб??



Sometimes objects in the mirror may be dumber than they appear.